Encadrement des loyers : les expérimentations en cours vont-elles être prolongées de deux ans ?

Encadrement des loyers : vers une prolongation limitée aux communes déjà engagées

Dans un entretien accordé au Monde, Vincent Jeanbrun, ministre du Logement, a indiqué envisager une prolongation des expérimentations de l'encadrement des loyers actuellement en vigueur, sans toutefois étendre le dispositif à de nouvelles communes. Le gouvernement prévoit ainsi d'inscrire à l'ordre du jour du Sénat, dès la rentrée, la proposition de loi portée par le député socialiste Iñaki Echaniz, visant à « retrouver la confiance et l'équilibre dans les rapports locatifs ». Adopté en première lecture à l'Assemblée nationale le 11 décembre 2025, le texte devrait être amendé afin de garantir au minimum deux années supplémentaires d'expérimentation dans les seules collectivités ayant déjà instauré l'encadrement.

Au-delà de la prolongation du dispositif, la proposition de loi entend renforcer et clarifier son cadre d'application. L'objectif est de mieux encadrer les pratiques locatives dans les zones où la tension sur le marché immobilier est forte, tout en sécurisant les relations entre propriétaires et locataires. Pour Iñaki Echaniz, il était devenu « urgent » d'engager une procédure législative afin de statuer sur l'avenir de l'encadrement des loyers. Le texte vise notamment à lutter contre certaines pratiques susceptibles de contourner le dispositif, telles que les formules de coliving particulièrement coûteuses, les compléments de loyer abusifs ou encore les congés locatifs utilisés à titre de représailles.

Plusieurs mesures sont ainsi proposées pour renforcer les droits des locataires tout en apportant davantage de sécurité juridique aux bailleurs. La proposition prévoit notamment de supprimer le délai de trois mois suivant la signature du bail pour contester un complément de loyer abusif, considéré comme trop restrictif pour permettre au locataire d'agir efficacement. Elle prévoit également que le propriétaire puisse être tenu de justifier le motif d'un congé pour vente ou reprise auprès de l'ancien locataire, au plus tard six mois après la fin du bail. Iñaki Echaniz présente ainsi son texte comme un dispositif « efficace » et « équilibré », destiné à renforcer le pouvoir d'action des collectivités, préserver le pouvoir d'achat des locataires et sécuriser les propriétaires. Toutefois, cette perspective de prolongation soulève désormais plusieurs enjeux pour l'équilibre du marché locatif.

Encadrement des loyers : un dispositif aux effets mesurés mais encore fragiles

Cette orientation intervient alors qu'un rapport commandé par Matignon à deux économistes, Gabrielle Fack et Guillaume Chapelle, en mai 2026, dresse un bilan nuancé de l'encadrement des loyers. Selon leurs estimations, la baisse moyenne des loyers hors Paris se situerait entre 2 % et 4 %, représentant environ 700 millions d'euros de transferts annuels en faveur des locataires. Les effets seraient plus marqués en dehors de la capitale et tendraient à se renforcer avec le temps, tout en restant modestes et parfois difficiles à distinguer des évolutions propres aux marchés locaux. Les écarts constatés entre les villes invitent ainsi à la prudence avant toute généralisation. Selon Meilleurtaux, les économistes concluent à un effet modérateur de l'encadrement, sans pour autant provoquer de bouleversement majeur du marché locatif.

L'efficacité du dispositif reste néanmoins limitée par des difficultés de contrôle et de suivi. Plus d'un tiers des nouveaux baux étudiés afficheraient un loyer supérieur au plafond légal, tandis que les dépassements concerneraient plus de 40 % des logements dans certains secteurs. Les économistes décrivent ainsi un système « fragile », notamment en raison de contrôles insuffisants et d'outils statistiques encore incomplets. Le dispositif repose par ailleurs largement sur les signalements des locataires, qui ne donnent pas systématiquement lieu à des recours. Le rapport relève également une diminution du nombre d'annonces locatives dans plusieurs villes hors Île-de-France depuis la mise en place du plafonnement et alerte sur d'éventuelles stratégies de contournement ainsi que sur des ajustements du marché susceptibles de se manifester à plus long terme.

Du côté des professionnels de l'immobilier, l'encadrement des loyers suscite également des réserves. Loïc Cantin, président de la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM), estimait ainsi en décembre 2025, sur France Inter, que ce dispositif pouvait décourager les investisseurs et, à terme, accentuer la pénurie de logements. « Si on est encadré, il n'y a pas de liberté de fixation de loyer au moment de la mise en location [...] Dans les autres zones tendues, c'est-à-dire 45 % du parc, un propriétaire ne peut pas augmenter son loyer autrement que par la seule variation de l'indice de référence des loyers », expliquait-il, avant d'ajouter : « Les investisseurs ne sont plus là et il y a une crise du logement qui est historique et qui touche tous les secteurs. »

En définitive, la prolongation de l'encadrement des loyers apparaît comme un choix de continuité, davantage destiné à mesurer les effets du dispositif dans la durée qu'à en élargir immédiatement le périmètre. Si les premiers résultats montrent un effet modérateur sur les loyers, les difficultés de contrôle et les risques pesant sur l'offre locative continuent d'alimenter les réserves des professionnels. Pour les acteurs de l'immobilier, ces deux années supplémentaires constitueront donc une période déterminante : elles devront permettre d'évaluer plus précisément l'efficacité du plafonnement, tout en observant son impact sur l'investissement, l'offre disponible et l'équilibre entre les intérêts des bailleurs et ceux des locataires.